贾启华律师，北京知名拆迁补偿标准律师,现执业于北京市凯诺律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

抵押的生活必须房屋能否被执行

　　核心内容：设定了抵押的生活必须的房屋，申请执行人是否可以申请人民法院执行查封、拍卖、变卖或者抵债呢下面为您介绍。

　　去年，我以我一家三口唯一的一套坐落在市区豪华地段的154平方米的三室两厅居住用房，向银行抵押借款30万元。由于经营亏损，一直未能偿还。后银行起诉要我还债并得到法院支持，随后又进行执行程序。几天前，法院执行人员查封了我的住房，并讲如果我不自觉履行，将对此房裁定拍卖、变卖或者抵债。我曾在报纸上看到，法院对这种住房不得作此处理，便与执行人员争论，没想到他们根本不予理睬。请问，法院这样做有依据吗

　　可以明确的告诉你，法院作这样的处理是有法律依据的。

　　最高人民法院在2004年11月4日公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：;对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。;但是这并不意味着设定了抵押的房屋就一定不能执行。

　　我们知道，设定抵押的债权具有特殊性。有的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护。无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。与没有权利负担的房屋相比，已经设定抵押的房屋，不仅居住者没有取得完全的所有权，而且该房屋作为债权实现的一种保证，功用明确，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此，为了公平保护申请执行人的利益，应当允许对设定抵押的房屋予以执行。

　　2005年11月14日，最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》就对此作了特别规定：被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以;以小换大、小差换好、以远换近，但不能从有到无;。即对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

　　同时，这种执行有严格的条件和程序：人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

　　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定，即原则上不超过当地人均住房面积的60%。另外，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

在建工程转让法律依据及其条件

　　工程一般在开始建造之后就是属于某一个建筑公司进行承包了的，但是在现代社会中还是存在着在建工程进行转让的情况，但是其还是具有相关的条件需求的。下面就让为大家带来在建工程转让法律依据及其条件的相关内容，一起来看看吧。

　　一、在建工程转让法律依据及其条件

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，;转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。;

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：;以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。;

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。;

　　在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释，在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同：

　　以出让方式取得土地使用权的

　　以出让方式取得的土地使用权的，在建工程转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件：

　　1、出让方具备房地产开发经营资格；

　　2、出让方按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；

　　4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　5、出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模。

　　二、转让在建工程项目需提交的主要资料

　　根据有关规定，转让在建工程项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料：

　　1、转让方和受让方各自的申请报告；

　　2、市、区县计委立项批复和商品房计划；

　　3、红线定点批文及规划方案意见书；

　　4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同；

　　5、工程建设总平面图；

　　6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明；

　　7、市建委对工程初步设计批复文件；

　　8、开发项目手册；

　　9、受让方公司财务报表和银行资信证明；

　　10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件；

　　11、转让合同或协议原件；

　　12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书；

　　13、该转让项目未抵押的依据。

　　　三、制作在建工程和房地产项目转让合同应注意的问题

　　1、在建工程和房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；

　　2、在建工程和转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

　　3、在建工程和项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

　　4、在建工程和已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

　　5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

　　6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

　　7、在建工程和转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；

　　8、在建工程和项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体人；

　　9、在建工程和项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

　　10、在建工程和房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应的处理方法；

　　11、在建工程和房地产项目转让均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照；

　　12、在建工程和以转让项目公司股权方式；

需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。以上就是为大家带来在建工程转让法律依据及其条件的全部内容。在建工程的转让一定要多注意，毕竟还是有很多的隐患存在的。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询的相关律师，他们会为你做出专业的解答。